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アメリカの住宅価格と着工数

◆2019年3月26日にアメリカS&Pが発表した、アメリカの主要な住宅価格指数「S&P/ケース・シラー住宅価格指数」によると、2019年1月の主要10都市平均の指数は、前年同月比+3.2%の上昇となりました。

前年比上昇率は10か月連続で、前月の伸びよりも鈍化
ピークは227.5を付けた2018年10月でした。

尚、主要20都市平均の指数は、前年同月比+3.6%の上昇。
こちらも上昇率は10か月連続で鈍化しています。

20都市を都市別にみていくと、前年比では、全都市がプラスとなり、中でもラスベガスが10%の上昇率となりました。

一方、前月比の伸び率では主要10都市は-0.3%、20都市では-0.2%と、前月比低下となりました。

都市別では20都市中、6都市が前月比プラスとなり、14都市がマイナス。
前々月は12都市、前月は13都市がマイナスでしたので、マイナス都市が増え、全体的に価格上昇が鈍化しています。

★住宅価格の上昇の原因として、木材価格の上昇、用地不足による土地価格の上昇、人手不足による賃金上昇などがあげられます。

そして、この木材価格の上昇は、日本の輸入材の価格に影響しています。
これによって、日本の住宅建築価格の上昇につながってきています。

◆そして、住宅関連指標でもう一つ重要なのが、住宅着工件数。

2019年3月26日にアメリカ商務省が発表した、2019年2月の住宅着工件数は前年同月比で-9.9%、前月比では-8.7%。

戸数は、年率換算で116.2万戸。

3年11か月連続で100万戸の水準を維持しています。

またグラフにはありませんが、この指標の先行指標となる住宅着工許可件数は、前年同月比で-2.0%。前月比は-1.6%。

戸数は、年率換算で129.6万戸の水準。
5年6か月連続で100万戸を超えです。

◆米連邦準備理事会(FRB)はアメリカ経済の好調で、雇用、賃金の改善がまずまずの状況が続いていたため、2015年12月に「0金利政策」を停止し、9年半ぶりに政策金利を+0.25%上げました。

更に、政策金利(短期金利)は2016年12月には2度目の利上げをし、2017年には3回の利上げをし、そして2018年は4回の利上げを実行しました。合計9回で+2.25%の利上げです。
しかし、2019年3月にFRBは今後の政策金利の利上げ停止を発表
また、2017年9月からは金融緩和で膨らんだFRBの債券の圧縮がされてきました、こちらも2019年9月に停止予定。

一方、長期金利は中国経済の鈍化、イギリスのEU離脱決定を受けて、2016年は10月まで金利が下がっていきました。

そこに、予想外のトランプさんの次期大統領当選で、2016年11月以降長期金利は上昇しましたが、2017年3月中旬からやや低下。しかし、9月以降再度上昇に転じ、2018年に入って上昇が加速し始めました。

2018年4月以降は原油価格の上昇、景気改善によるインフレ予測による金利上昇もあって、長期金利については5月中旬に3.1%まで上昇。
しかし、今後の利上げペースの鈍化予想や貿易問題による景気悪化懸念などによって、その後低下しましたが、9月から再び上昇し、4か月ぶりに3.1%に到達。10月上旬は3.2%を超える日もありましたが、その後低下。

「長期金利」の上昇は、住宅ローン金利の上昇につながり、住宅建築の鈍化となって表れ始めたようです。

30年固定の住宅ローン金利は、2018年11月に4.9%まで上昇。7年8か月ぶりの高水準。1年間で1%上昇しました。尚、2019年3月下旬では4.0%に下落
参考:日本の某地銀の3月の30年固定金利は1.20%。

※10年国債金利
2015/12月末  2.3%
2016/12月末   2.4%
2017/12月末  2.4%
2018/ 9月末  3.1%
2018/12月末  2.7%
2019/3/26  2.4%

長期金利が低下しているため、短期金利の方が高くなり、長短金利の逆転現象が起きています。これが起きると、過去の経験則では、1年程度先に景気後退が起きています。

2008年の世界的な不況の大元は、アメリカの住宅バブルの崩壊から始まりました。

今後も推移を見守りたいと思います。

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代表 鈴木 聡

(略歴)
1960年生まれ
・FP資格を2000年に取得
・2007年に事務所設立
・お客様の気持ちに寄り添って、人生の夢の実現や家計の課題のアドバイスをしております。​

メディアへの出演、掲載

ラジオへの出演

FMラジオ「K-mix」番組「みんなの課外授業」 の水曜日の回に、2013年4月~6月毎週出演。

雑誌、新聞等への掲載

ファイナンシャルプランナーの立場で、様々な雑誌や新聞で執筆、監修。

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