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アメリカの住宅価格と着工数

◆2022年6月28日にアメリカS&Pが発表した、アメリカの主要な住宅価格指数「S&P/ケース・シラー住宅価格指数」によると、2022年4月の主要10都市平均の指数は、前年同月比+19.7%の上昇となりました。

アメリカの住宅価格は、コロナウイルスの経済活動停滞の影響で2020年4月から3か月連続で下落したものの、7月からは上昇継続。
アメリカの経済活動に沿った動きとなっていますが、過熱気味に感じられます。
尚、主要20都市平均の指数は、前年同月比+21.2%の上昇。20都市を都市別にみていくと、前年比では全都市が2桁のプラスとなり、内12都市が20%以上、中でもダラス、マイアミ、フェニックス、タンパは30%以上の伸びとなりました。

一方、前月比の伸び率では主要10都市は+2.2%、20都市では+2.3%
都市別では20都市中全都市がプラスとなりました。

住宅の中古住宅在庫の逼迫、供給不足の状況が続く一方で、北米だけでなくヨーロッパからの輸入木材価格も上昇していることも影響し、価格上昇となっているようです。
また、在宅勤務の拡大により、都市のアパートから郊外の広い一戸建てに移る人が増えていることも、価格上昇の背景にあるようです。
※着工数が減少し始めたため、カナダ産の2☓4向け木材価格が5月から下がっています。

◆そして、住宅関連指標でもう一つ重要なのが、住宅着工数。

2022年6月16日にアメリカ商務省が発表した、2022年5月の「住宅着工数」は前年同月比で-3.5%、前月比では-14.7%。

戸数は、年率換算で154.9万戸
コロナウイルスの影響で2020年3月から急激に住宅着工は冷え込みましたが、7月から回復したものの、前月対比では2年ぶりの大幅な減少
また、グラフにはありませんが、この指標の先行指標となる住宅着工許可数は、前年同月比で+0.2%。前月比は-7.0%。
戸数は、年率換算で169.5万戸の水準。

★着工許可数も着工数も2020年7月から1年11か月連続で大幅増加したものの、前月比では減少。今年に入り住宅ローン金利が大きく上昇の上昇し購入者が減少し始めました。

◆米連邦準備理事会(FRB)はアメリカ経済の好調で、雇用、賃金の改善がまずまずの状況が続いていたため、2015年12月に「0金利政策」を停止し、9年半ぶりに政策金利を(短期金利)+0.25%上げました。その後2016年~2018年で8回利上げし、計9回で+2.25%の利上げです。

しかし、経済環境が変調したため、2019年7月10年7か月ぶりに0.25%の利下げをし、その後も引き下げ年内に計3回0.75%下げました
そして、2020年3月にコロナ影響対策で2回計1.50%緊急引き下げ実施。政策金利は4年3か月ぶりに0%へ。

2022年3月、物価の高騰が続くためFRBは6年3か月ぶりに政策金利の利上げ+0.25%を実施したのに次いで5月には+0.5%。6月は+0.75%、7月も+0.75%利上げ予想があり、2022年内に計+3.0%が予想されています。

一方、長期金利は2018年4月以降は原油価格の上昇、景気改善によるインフレ予測による金利上昇もあって、長期金利については5月中旬に3.1%まで上昇し、10月上旬は3.2%を超える日もありましたが、その後低下。
2019年8月以降は2%を割る低金利となり、2020年3月からは新型コロナの影響で、1%を下回りましたが、バイデン大統領の当選が議会で決定された2021年1月6日からは1%を超えて上昇し、2022年1月以降は更に上昇し、2月10日には2%を超えたもののロシアのウクライナ侵攻で一旦低下。しかし3月10日から再度2%を超えて上昇、5月に入り時3%を超えました

※10年国債金利
2018/9月末3.1% 2018年末2.7%  2019年末1.9%
2020年末 0.9%  2021年末1.5% 2022/6/28 3.2%

30年固定の住宅ローン金利は、2022年1月から上昇を始め、6月下旬は5.5%
参考:日本の某地銀の2022年6月の30年固定金利は1.55%。

2008年の世界的な不況の大元は、アメリカの住宅バブルの崩壊から始まりました。
そして、新型コロナを端緒とした物価高騰による世界経済への影響が気になります。

今後も推移を見守りたいと思います。

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代表 鈴木 聡

(略歴)
1960年生まれ
・FP資格を2000年に取得
・2007年に事務所設立
・お客様の気持ちに寄り添って、人生の夢の実現や家計の課題のアドバイスをしております。​

メディアへの出演、掲載

ラジオへの出演

FMラジオ「K-mix」番組「みんなの課外授業」 の水曜日の回に、2013年4月~6月毎週出演。

雑誌、新聞等への掲載

ファイナンシャルプランナーの立場で、様々な雑誌や新聞で執筆、監修。

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