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アメリカの住宅価格と着工数

◆2021年12月28日にアメリカS&Pが発表した、アメリカの主要な住宅価格指数「S&P/ケース・シラー住宅価格指数」によると、2021年10月の主要10都市平均の指数は、前年同月比+17.1%の上昇となりました。
2桁上昇率は続くものの、上昇率は3か月連続で低下。

アメリカの住宅価格は、コロナウイルスの経済活動停滞の影響で2020年4月から3か月連続で縮小したものの、7月からは上昇継続。
アメリカの経済活動再開に沿った動きとなっていますが、過熱気味に感じられます。
尚、主要20都市平均の指数は、前年同月比+18.4%の上昇。20都市を都市別にみていくと、前年比では全都市が2桁のプラスとなり、内10都市が20%以上、中でもフェニックスは+32%の伸びとなりました。

一方、前月比の伸び率では主要10都市は+0.8%、20都市では+0.8%
都市別では20都市中19都市がプラスとなりました。

供給不足の状況が続く一方で、住宅ローン金利が低いため購入希望者が多く、価格上昇となっているようです。
※但し9月以降ローン金利がやや上がっているため、金利動向によっては購入をためらう人が増えてくるかもしれません。
また、在宅勤務の拡大により、都市のアパートから郊外の広い一戸建てに移る人が増えていることも、価格上昇の背景にあるようです。
更に、住宅着工数が大幅増加している為、北米だけでなくヨーロッパからの輸入木材価格も上昇していることも影響しています。
※尚、今年6月以降一部木材価格は5月の高値の半値に値下がりしています。

◆そして、住宅関連指標でもう一つ重要なのが、住宅着工数。

2021年12月16日にアメリカ商務省が発表した、2021年11月の「住宅着工数」は前年同月比で+8.3%、前月比では+11.8%。

戸数は、年率換算で167.9万戸
コロナウイルスの影響で2020年3月から急激に住宅着工は冷え込みましたが、7月から回復。
また、グラフにはありませんが、この指標の先行指標となる住宅着工許可数は、前年同月比で+0.9%。前月比は+3.6%。
戸数は、年率換算で171.2万戸の水準。
こちらは、8年3か月連続で100万戸を超えです。


★着工許可数も着工数も2020年7月から1年5か月連続で大幅増加。雇用は戻ってきていますが、失業者数はまだまだ多く、過熱の懸念があります。

但し、着工数も許可数も伸び率はペースダウンしてきています。

◆米連邦準備理事会(FRB)はアメリカ経済の好調で、雇用、賃金の改善がまずまずの状況が続いていたため、2015年12月に「0金利政策」を停止し、9年半ぶりに政策金利を(短期金利)+0.25%上げました。その後2016年~2018年で8回利上げし、計9回で+2.25%の利上げです。

しかし、経済環境が変調したため、2019年7月10年7か月ぶりに0.25%の利下げ(景気悪化に陥らないようにするための、予防的利下げ)をし、9月、10月も引き下げ3回で計0.75%下げました
そして、2020年3月にコロナ影響対策で2回計1.50%緊急引き下げ実施。政策金利は4年3か月ぶりに0%へ。FRBは2021年9月に2022年中の政策金利の利上げを示唆しました。

一方、長期金利は2018年4月以降は原油価格の上昇、景気改善によるインフレ予測による金利上昇もあって、長期金利については5月中旬に3.1%まで上昇し、10月上旬は3.2%を超える日もありましたが、その後低下。
2019年8月以降は2%を割る低金利となり、2020年3月からは新型コロナの影響で、1%を下回りましたが、バイデン大統領の当選が議会で決定された2021年1月6日からは1%を超え、上昇してきています。

※10年国債金利
2018/ 9月末3.1% 2018/12月末2.7%  2019/12月末1.9%
2020/12月末 0.9%  2021/12/28 1.5%

30年固定の住宅ローン金利は、2018年11月に4.9%まで上昇。7年8か月ぶりの高水準。1年間で1%上昇しました。
しかし、その後下落。2021年12月下旬は2.9%
参考:日本の某地銀の12月の30年固定金利は1.20%。

2008年の世界的な不況の大元は、アメリカの住宅バブルの崩壊から始まりました。
そして、2020年の新型コロナが与える世界経済への影響と経済活動の再開が気になります。

今後も推移を見守りたいと思います。

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代表 鈴木 聡

(略歴)
1960年生まれ
・FP資格を2000年に取得
・2007年に事務所設立
・お客様の気持ちに寄り添って、人生の夢の実現や家計の課題のアドバイスをしております。​

メディアへの出演、掲載

ラジオへの出演

FMラジオ「K-mix」番組「みんなの課外授業」 の水曜日の回に、2013年4月~6月毎週出演。

雑誌、新聞等への掲載

ファイナンシャルプランナーの立場で、様々な雑誌や新聞で執筆、監修。

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